La Corte di Cassazione è intervenuta nuovamente sulle azioni esperibili da colui che si è impegnato ad acquistare un immobile rivelatosi affetto da vizi e da difetti.

La Suprema Corte ha recentissimamente ribadito che il promissario acquirente di un immobile da costruire affetto da vizi, difetti o difformità, ha a disposizione (oltre all'accettazione dell'immobile senza riserva ed all'azione volta alla risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, anche) l'azione prevista dall'art. 2932 cod. civ. volta ad ottenre sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, chiedendo cumulativamente e contesualmente la riduzione del prezzo.

E' questo il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella recente sentenza n. 4939 del 27 febbraio 2017, ribadendo un indirizzo giurisprudenziale affermatosi fin dalla metà degli anni ottanta (Cass. S.U. n. 1720 del 27 febbraio 1985).

Ciò è coerente con le intuibili – e condivisibili – esigenze di tutela del promissario acquirente e del suo interesse alla conservazione degli impegni assunti con il contratto preliminare, evitando che tali impegni vengano posti nel nulla da fatti ascrivibili al promittente venitore.

Va da sé che tale rimedio desterà l'interesse del promissario acquirente laddove tali difformità, vizi e difetti non rendano il bene oggettivamente diverso rispetto a quanto dedotto nel contratto preliminare, ed incididano solo sul valore del bene ovvero – così si esprime la Corte – “su secondarie modalità di godimento”. Diversamente il promissario acquirente potrebbe preferire l'azione volta ad ottenere la risoluzione del contratto preliminare (oltre, s'intende, al risarcimento del danno, da dimostrare nella sua esistenza ed entità); quella del mezzo processuale da adottare è peraltro scelta che va adottata dopo una ponderata valutazione della situazione concreta.

Un accenno merita la questione afferente la necessità o meno dell'offerta del pagamento del prezzo dell'immobile nel caso di azione ex art. 2932 cod. civ.; secondo la Suprema Corte (Cass. n. 3855 del 26 febbraio 2016) l'offerta del prezzo prevista dal secondo comma della norma in questione non sarebbe necessaria ove il pagamento – quale che sia il prezzo che risultasse ancora dovuto all'esito dell'accertamento sull'esistenza dei vizi della cosa venduta – non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo.