La Suprema Corte è intervenuta nuovamente sulle responsabilità dell'alienante e del secondo acquirente nel caso di doppia vendita di immobile con la conseguente frustrazione del diritto del primo acquirente che subisca la maggiore velocità del secondo nel trascrivere l'atto di acquisto.

Con la sentenza n. 20251 del 2016 la Corte di Cassazione ha ribadito la natura contrattuale della responsabilità del venditore che alieni due volte il medesimo immobile. Con la seconda vendita l'alienante diviene del resto platealmente inadempiente rispetto alle obbligazioni derivanti dal contratto di compravendita e, segnatamente, all'obbligo di procurare all'acquirente la proprietà del bene compravenduto e rispetto alla garanzia dall'evizione.

La sentenza in questione correttamente qualifica quella del secondo acquirente in termini di responsabilità extracontrattuale (responsabilità, quindi, da fatto illecito), con il conseguente onere gravante sul danneggiato di dimostrare (oltre al danno nella sua esistenza ed entità e la sua riconducibilità causale al fatto illecito, anche) la colpa – se non addirittura il dolo – di quello che, tra i due acquirenti, è stato più veloce a trascrivere.

La sentenza è di interesse in quanto applica tali principi – ormai acquisti nell'ambito della c.d. “doppia vendita” – anche all'ipotesi del promittente venditore di un bene immobile che, in spregio agli impegni assunti con il preliminare, venda ad altri l'immobile in virtù di atto che viene trascritto.

Secondo la sentenza in argomento “La responsabilità del successivo acquirente, rimasto estraneo al primo rapporto contrattuale, può configurarsi soltanto sul piano extracontrattuale ove trovi fondamento in una dolosa preordinazione volta a frodare il precedente acquirente o almeno nella consapevolezza dell'esistenza di una precedente vendita e nella previsione della sua mancata trascrizione e quindi nella compartecipazione all'inadempimento dell'alienante in virtù dell'apporto dato nel privare di effetti il primo acquisto, al cui titolare incombe di conseguenza la relativa prova” (in motivazione).

In buona sostanza, perché il secondo acquirente possa essere chiamato a rispondere dei danni subiti da chi, per primo, ha stipulato ma ha tardato a trascrivere, non sarebbe necessaria la sua dolosa partecipazione alle intenzioni del venditore, ma sarebbe sufficiente 1) la consapevolezza del secondo acquirente rispetto alla precedente stipulazione di altro contratto (definitivo o preliminare che sia) avente ad oggetto il medesimo immobile e 2) che, sempre il secondo acquirente, abbia previsto la mancata trascrizione del precedente atto (o, come nel caso di specie, dell'atto di citazione ex art. 2932 cod. civ.) da parte del primo.

In tali “consapevolezza” e “previsione” si sostanzierebbe la compartecipazione del secondo acquirente all'inadempimento del venditore.

Nella specifica fattispecie il ricorrente avanti la Suprema Corte ha assunto la violazione/falsa applicazione dell'art. 1227 cod. civ., e ciò sul presupposto che l'acquirente avrebbe potuto e dovuto evitare gli effetti della tempestiva trascrizione dell'atto di acquisto provvedendo lui stesso alla trascrizione tempestiva del proprio atto (o, come nell'ipotesi portata all'attenzione della Corte, dell'atto di citazione volto ad ottenere una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo non concluso). Sul punto, peraltro la Corte di Cassazione non si è pronunciata, ritenendo tardivamente dedotta in giudizio la questione.

Ed ancora, i Giudici della Suprema Corte hanno confermato, ponendosi in continuità con la giurisprudenza precedente, la solidarietà dal lato passivo dell'obbligazione risarcitoria che lega venditore e secondo acquirente; in buona sostanza, entrambi sono tenuti in solido a risarcire il danno in favore del primo acquirente, e ciò nonostante la diversa natura delle due responsabilità (contrattuale la prima; extracontrattuale la seconda). Si tratta di aspetto tutt'altro che secondario e che merita di essere sottolineato, atteso che la concretezza della possibilità per il primo acquirente di recuperare quanto di suo diritto a titolo di risarcimento del danno si fonda anche sulla possibilità di aggredire il patrimonio (non solo di colui che ha venduto, ma anche) di colui che ha acquistato.

La Corte di Cassazione da inoltre una chiara indicazione in merito all'entità del danno risarcibile in favore del primo acquirente, risarcimento che andrà commisurato alla differenza tra il prezzo pattuito ed il valore di mercato dell'immobile oggetto del contratto cui il venditore si è reso inadempiente.